2021-09-18 市規劃資源局

各區人民政府、各管委會，市政府有關委、辦、局:

　　《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》已經市政府同意，現予印發。本規定自2021年9月20日起施行，有效期至2026年9月19日。   

　　            上海市規劃和自然資源局

　　                            2021年9月13日

　　關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定

　　第一條（目的和依據）

　　為全面推進土地資源高質量利用，深化產業用地市場化配置改革，強化產業用地出讓全生命周期管理，實現產業用地更集約、更高效、更可持續的高質量利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權出讓辦法》、《上海市人民政府關于印發本市全面推進土地資源高質量利用若干意見的通知》等，制訂本規定。

　　第二條（定義及適用范圍）

　　本規定所稱產業用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以建設用地使用權有償使用合同（以下簡稱“出讓合同”）為平臺，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全用地產業準入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，將項目建設、投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現產業用地利用管理系統化、精細化、動態化。

　　本規定所稱產業用地，包括工業用地（產業項目類、標準廠房類）、研發用地（產業項目類、通用類）。新增供應的產業用地，存量產業用地提升能級、盤活轉型、劃撥轉出讓、節余分割轉讓，其他存量建設用地轉型為產業用地均按照本規定執行。倉儲等其他產業用地參照本規定執行。

　　本規定所稱園區平臺，是指承擔產業園區建設、運營管理的平臺型企業。本規定所稱領軍企業，是指處于行業領先地位，具備打造上下游產業鏈能力的企業。園區平臺及領軍企業，經區政府認定后，按照本規定相關條款執行。

　　第三條（基本原則）

　　堅持“畝產論英雄、效益論英雄、能耗論英雄、環境論英雄”，提升單位土地經濟承載容量和產出水平，推進產業空間治理。

　　堅持遵循產業項目全生命周期規律，合理確定產業用地彈性出讓年期。

　　堅持落實土地利用全要素管理，明確產業用地的單位土地投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境約束性指標。

　　堅持實施土地利用全過程管理，實現項目開竣工、投達產、土地利用績效評估和土地使用權退出的全過程管理。

　　第四條（管理職責）

　　市規劃資源局負責本市產業用地規劃和土地利用等管理工作。市經濟信息化委、市發展改革委會同市規劃資源局負責制定本市產業準入標準和產業用地標準，制定并實施土地利用績效評估的指標、標準、方法和程序等。市生態環境局會同市經濟信息化委、市規劃資源局負責本市產業用地環境保護的監督管理工作。市其他相關部門按照各自職責，做好配合、服務、監管工作。

　　各區政府以及相關派出機構負責各自區域內產業用地高質量利用的組織實施與協調管理，區規劃資源、產業、投資、生態環境等部門按照各自職責，協同實施本規定。

　　區政府相關部門或產業園區管理機構具體負責項目履約考核等工作。

　　第五條（工作機制）

　　市、區政府完善產業用地管理協調工作機制，規劃資源、經濟信息化、發展改革、科技、生態環境、住房城鄉建設、人力資源社會保障等部門為成員，負責審議產業項目準入以及項目投入、產出、節能、環保、本地就業等指標，審核土地利用績效評估結果和繼續使用或收回建設用地使用權等重大決定，協調各部門工作進展，完善保障措施等。

　　第六條（規劃管理）

　　（一）優化產業用地空間布局，按照“產業基地-產業社區-零星工業地塊”規劃體系引導，產業基地以制造業功能為主，產業社區強調產城融合、功能復合，零星工業地塊以保障現狀企業生產為主。新增產業項目用地原則上布局在產業基地、產業社區內，存量產業項目按照所在區域規劃實施差別化管理。

　　（二）根據產業需求核定產業用地容積率、建筑高度。工業用地容積率一般不低于2.0，使用特殊工藝的工業用地容積率可根據實際情況確定。研發用地可參照同地區的商業及辦公用地確定容積率，其中通用類研發用地容積率不低于3.0。

　　鼓勵產業用地混合利用。單一用途產業用地內，可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上建筑總量的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上建筑總量的15%。鼓勵功能用途互利的用地混合布置，強化公共服務設施和市政基礎設施的功能混合。

　　產業基地、產業社區內整體統籌綠地的規模和布局，鼓勵集中布局復合利用。園區管理機構或其他主管部門可根據綠化部門審定的園區綠化專項規劃，核定單個產業項目綠地率。

　　（三）鼓勵提高產業用地利用效率，推行區域評估，簡化規劃調整程序，產業用地容積率、建筑高度等規劃參數，按照相關規定適用詳細規劃實施深化程序，涉及控制性詳細規劃調整的，由各區審核實施方案，按規定程序上報審批。

　　第七條（產業準入）

　　進一步加強產業引導，按照產業用地指南強化產業項目準入管理，嚴禁向禁止類工業項目供地，從嚴控制限制類工業項目用地。

　　優化完善產業用地標準，定期更新本市產業用地投入強度和產出效率的最低標準。強化產業項目準入審核制度，明確產業用地項目的產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保、本地就業等的要求，并將其納入出讓合同，作為土地利用績效評估的依據。

　　第八條（土地供應方式）

　　產業用地供應按照國家和本市相關規定執行。通過產業用地標準化供應機制，保障產業用地持續、充足、主動供應。

　　產業項目類工業用地和產業項目類研發用地采取“帶產業項目”掛牌方式供應；標準廠房類工業用地、通用類研發用地通過公開招拍掛方式供應，其中出讓給園區平臺和領軍企業的，可采用“帶產業項目”掛牌方式供應。

　　鼓勵采用先租后讓、長期租賃方式使用產業用地，由中標人或競得人先行承租土地進行建設和產業運營，通過綜合評估認定達標后可按合同約定辦理出讓手續。

　　第九條（土地出讓價款）

　　產業用地地價按照底線原則管理。工業用地出讓起始價，最低可按全國工業用地出讓最低價標準確定；研發用地出讓起始價，最低可按本市研發用地基準地價管理要求確定。

　　完善以基準地價、標定地價為核心的產業用地價格成果體系和更新機制。產業用地出讓起始價，經市場評估后，結合產業政策和項目績效情況，經集體決策確定。

　　采用彈性年期出讓的，出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。

　　采用先租后讓供應的，租讓起始總價、先期租賃的土地租金經市場評估后由集體決策確定，后期租賃轉出讓的土地價款，按土地租讓總價扣除已繳納租金的余額確定。

　　第十條（土地出讓年限）

　　實行產業用地彈性年期出讓制度。新增產業項目類工業用地出讓年限原則上不超過20年。國家和本市重大產業項目、戰略性新興產業項目，按照本市相關規定和程序進行認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。標準廠房類工業用地、產業項目類研發用地、通用類研發用地的最高年限為50年。

　　采用長期租賃、先租后讓方式供應的，租賃年限不超過20年。租讓總年限不得超過相應用途的法定最高出讓年限。產業項目類工業用地采用先租后讓方式供應的，租讓總年限原則不超過20年。

　　第十一條（合同到期及續期）

　　產業用地使用權到期前，建設用地使用權人可向出讓人或出租人（以下統稱“出讓人”）提出續期使用申請，符合國土空間規劃和產業發展規劃，滿足節能和環境保護要求，經綜合考評達標的，可采用協議出讓方式取得續期建設用地使用權。彈性年期到期續期時的土地價款，經集體決策，可按照原出讓合同約定價格，或者結合原出讓合同約定價格、續期時工業用地基準地價等，綜合評估確定續期價格。

　　建設用地使用權人未提出續期申請，或提出續期申請但按照本規定第十三條評估后不符合條件的，建設用地使用權到期后，自然終止出讓合同，依法收回建設用地使用權。

　　第十二條（開竣工、投產管理）

　　出讓合同應當根據項目的實際情況及區政府相關部門、園區管理機構意見，約定項目開工、竣工、投產時間和履約監管、違約處置方式，確保產業用地高質量利用。履約監管按照合同約定開工、竣工、投產等階段，采取分階段、差別化方式管理。對違反合同約定情形，依照合同約定追究違約責任，情節嚴重的，按照合同約定，可解除出讓合同，收回建設用地使用權。

　　第十三條（達產、綜合評估管理）

　　完善產業用地項目土地利用績效評估制度。產業用地項目土地利用績效評估分別在達產階段（達產評估）、達產后每3-5年（過程評估）、使用年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區政府相關部門或園區管理機構依據有關法律法規規定和出讓合同約定組織實施。

　　第十四條（主動退出機制）

　　在產業項目約定的開工日期之前或達產之后，因建設用地使用權人自身原因無法開發建設或運營的，建設用地使用權人可申請解除出讓合同，經出讓人同意，按照約定終止合同，收回建設用地使用權，按約定返還剩余年期土地價款；對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由建設用地使用權人恢復原狀等方式處置，并在出讓合同中予以約定。

　　第十五條（強制退出機制）

　　建設用地使用權人應按照合同約定的開發利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同約定，出讓人可無償收回建設用地使用權。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由建設用地使用權人恢復原狀等方式處置，并在出讓合同中予以約定。

　　（一）按照本規定第十二條規定，除不可抗力外，因建設用地使用權人自身原因未按時開工、竣工、投產，超過合同約定最長時限的；

　　（二）按照本規定第十三條規定，在達產評估、過程評估階段，經區政府相關部門或園區管理機構評估認定不符合要求，按合同約定應當收回建設用地使用權的；

　　（三）按照本規定第二十條規定，在使用過程中造成嚴重環境污染，經環境保護部門認定的。

　　除上述情形外，各區政府還可結合本區實際及項目情況，另行設定本地就業人口管理、投產達產后低效運行等方面的強制退出要求，納入出讓合同條款。

　　第十六條（轉讓管理）

　　進一步加強產業用地的轉讓管理。在出讓合同中，應當約定以下轉讓管理要求及違約責任：

　　（一）產業項目類工業用地和產業項目類研發用地

　　1.建設用地使用權不得整體或分割單獨轉讓。

　　2.宗地上的物業應整體持有。

　　3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構、實際控制人改變的，應當事先經出讓人同意。

　　4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

　　5.企業滿足自身需求后的節余建設用地申請分割轉讓的，經規劃部門明確分割部分規劃建設條件后，可通過土地交易市場，采用“帶產業項目”掛牌方式實施轉讓。

　　（二）標準廠房類工業用地

　　1.建設用地使用權不得整體或分割單獨轉讓。

　　2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可出租。

　　3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構、實際控制人改變的，應當事先經出讓人同意。

　　4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

　　5.園區平臺、領軍企業的標準廠房類工業用地，除生活配套設施以外的物業可轉讓不超過50%。園區平臺采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的60%，領軍企業采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的40%。園區平臺轉讓的物業，自轉讓登記之日起5年內不得再次轉讓，5年后確需轉讓的可由園區平臺或區政府指定機構按約定價格優先回購，放棄優先回購的可以轉讓給符合產業準入要求的企業或研發機構。領軍企業轉讓的物業只能由領軍企業或區政府指定機構按約定價格回購。

　　（三）通用類研發用地

　　1.建設用地使用權不得整體或分割單獨轉讓。

　　2.宗地上的房屋可出租，建設用地使用權人須持有70%以上的物業產權，剩余部分可轉讓。

　　3.土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。采取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。

　　4.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構、實際控制人改變的，應當事先經出讓人同意。

　　5.園區平臺、領軍企業的通用類研發用地上,除生活配套設施以外的物業可轉讓不超過50%。園區平臺采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的60%，領軍企業采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的40%。園區平臺轉讓的物業，自轉移登記之日起5年內不得再次轉讓，5年后確需轉讓的可由園區平臺或區政府指定機構按約定價格優先回購，放棄優先回購的可以轉讓給符合產業準入要求的企業或研發機構。領軍企業轉讓的物業只能由領軍企業或區政府指定機構按約定價格回購。

　　發生違反約定擅自分割轉讓、改變出資比例結構、改變項目公司股權結構、改變實際控制人等行為，應當按照合同約定予以處置。可轉讓物業應在出讓合同中明確轉讓方式、產業準入要求和退出機制。鼓勵采用先租后售方式，在物業承租人產業績效、研發投入等指標達到設定條件后再轉讓。

　　第十七條（存量產業用地盤活利用）

　　鼓勵存量產業用地提容增效。支持“零增地”提容改造，擴大混合成分比例，提高土地利用效率。按照規劃和產業導向，存量工業和倉儲用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。

　　支持存量工業用地盤活轉型，倡導集中成片的存量工業用地區域整體轉型，允許園區平臺等專業企業參與原權利人為主導的聯合體，通過存量補地價辦理用地手續，實施轉型開發。

　　零星工業用地自行轉型開發的，應向政府無償提供不少于10%比例的建設用地用于公益性設施、公共綠地等建設。如無法提供公益性建設用地的，應將不少于15%的地上經營性物業產權無償提供區政府相關部門。

　　第十八條（登記管理）

　　按照產業用地全生命周期管理要求，切實加強產業用地不動產登記管理。各類產業用地應當以出讓合同約定的用地范圍進行不動產登記，不得分割辦理登記。產業用地自持部分物業應當設定統一不動產登記單元，并發放一本不動產權證書，不得分證辦理。

　　按照出讓合同約定，對產業用地轉讓條件、建設用地使用權人出資比例、股權結構、實際控制人等重要約定內容，應當在不動產登記簿和不動產權證附記欄內予以注記。建設用地使用權人辦理轉移登記或變更重要注記內容時，應當提供規劃資源管理部門（出讓人）審核同意的意見。

　　存量項目盤活轉型中需無償移交政府部門的設施物業，可由合同約定的接收部門按規定辦理首次登記。

　　第十九條（抵押管理）

　　產業用地抵押時所擔保的主債權，僅限于開發建設合同約定地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市不動產登記若干規定》的有關規定辦理。

　　產業用地抵押權實現時，抵押物競買人資格必須經過規劃資源管理部門、產業管理部門和園區管理機構綜合認定，符合產業導向和園區規劃要求。也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區管理機構優先收購建設用地使用權。

　　第二十條（土壤和地下水地質環境保護）

　　產業用地供應前，應當按照相關主管部門要求，進行土壤和地下水地質環境質量檢測。在產業用地轉讓、收回前以及過程評估階段，須進行產業用地土壤和地下水地質環境質量檢測和評估，相關檢測報告作為出讓合同的附件。

　　產業用地使用過程中造成嚴重環境污染的，經相關主管部門認定，出讓人可按照合同約定解除合同，無償收回建設用地使用權，并按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設用地使用權人承擔土壤和地下水地質環境修復的相關費用。

　　第二十一條（地下空間基礎設施建設）

　　出讓合同中，應當明確地下建設工程的用途、最大占地范圍、起始深度、建筑量控制要求、與相鄰建筑連通、地質安全等規劃建設條件。因社會公共利益需要建設地鐵、隧道、綜合管廊、地下道路、民防工程等公共基礎設施，地下建設用地使用權人在開發利用地下空間時應當服從并予以配合。

　　第二十二條（建筑規劃管理）

　　完善產業建筑規劃設計標準，規范建筑規劃設計方案審批，產業用地建筑形態應當與產業類型、業態相匹配，禁止在產業用地上建設住宅類建筑布局和形態。

　　第二十三條（信息共享和誠信體系建設）

　　建立全市統一的產業用地數據庫和土地全生命周期共同監管信息系統，將產業用地的經濟、社會、環境指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入共享平臺，通過多部門信息共享、協同管理，建立動態實時的監管管理機制，實現全程一體化管理。

　　建立土地、產業、市場監管等部門關于涉地股權轉讓的聯合監管機制，推行企業誠信體系建設，定期公示企業誠信信息。由區政府或園區管理機構會同相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面，對違反法定義務和約定義務的失信主體，列為重點監管對象。

　　第二十四條（執法監察）

　　強化產業用地用途管制。產業用地必須按照批準用途、規劃建設條件使用，不得改變批準用途。加強規劃土地執法監察，對產業用地擅自改變用途的，責令限期改正，恢復產業用途。違法情節嚴重，在規定期限內未完成整改的，出讓人可按照約定解除出讓合同，無償收回建設用地使用權。

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