2020-08-25 市規(guī)劃資源局

各有關(guān)區(qū)人民政府、各有關(guān)管委會:

　  為進(jìn)一步貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，完善本市涉及土地房屋征收的建設(shè)項目工作流程，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《本市建設(shè)項目涉及土地房屋征收工作程序（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局    上海市人力資源和社會保障局

　　上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會   上海市房屋管理局

　　                              2020年8月20日

　　本市建設(shè)項目涉及土地房屋征收工作程序（試行）

　　為進(jìn)一步完善本市涉及土地房屋征收的建設(shè)項目工作流程，保障經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展用地需要，維護(hù)被征收相關(guān)主體合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《關(guān)于落實〈中華人民共和國土地管理法〉完善本市征地工作的若干意見》（滬規(guī)劃資源規(guī)〔2020〕2號），制定本工作程序。

　　一、征地前期工作階段

　　1.提前開展權(quán)屬調(diào)查

　　在控制性詳細(xì)規(guī)劃或相關(guān)專項規(guī)劃（詳細(xì)規(guī)劃層次）編制過程中，建設(shè)項目設(shè)計方案總體穩(wěn)定、達(dá)到核發(fā)用地預(yù)審和選址要求的，行業(yè)主管部門或項目建設(shè)單位即可憑市、區(qū)規(guī)劃資源部門開具的《土地權(quán)屬調(diào)查邊界確認(rèn)單》開展房屋土地權(quán)屬調(diào)查。

　　因?qū)嵤╇A段建設(shè)項目設(shè)計方案深化引起控制性詳細(xì)規(guī)劃或相關(guān)專項規(guī)劃（詳細(xì)規(guī)劃層次）控制線及圖則變更的，在符合“規(guī)劃執(zhí)行”的條件下，按相關(guān)規(guī)定編制控制線調(diào)整及圖則更新成果，并將數(shù)據(jù)納入規(guī)劃資源信息系統(tǒng)。

　　2.核發(fā)選址和用地預(yù)審

　　建設(shè)項目在取得用地預(yù)審和選址批準(zhǔn)文件前，應(yīng)具備用地范圍基本明確、工程邊界總體穩(wěn)定等條件。

　　建設(shè)項目采取劃撥方式取得土地的，市、區(qū)規(guī)劃資源部門向建設(shè)單位核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》和《規(guī)劃土地意見書》。

　　3.國有土地上房屋征收和土地收回

　　在建設(shè)項目取得用地預(yù)審和選址批準(zhǔn)文件后，區(qū)人民政府組織實施國有土地上房屋征收和土地收回工作。《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)有國有土地上房屋的，區(qū)規(guī)劃資源部門向區(qū)人民政府上報《收回土地審核意見》，按照房屋征收和補償程序執(zhí)行。《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》批準(zhǔn)用地范圍內(nèi)無國有土地上房屋的，區(qū)規(guī)劃資源部門向區(qū)人民政府上報《收回土地請示》，區(qū)人民政府核發(fā)《收回土地批復(fù)》并指定部門落實補償工作，收地公告和通知由區(qū)規(guī)劃資源部門發(fā)布。

　　4.發(fā)布擬征地告知書

　　在建設(shè)項目取得用地預(yù)審和選址批準(zhǔn)文件后，區(qū)人民政府可在擬征收土地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道）和村、村民小組范圍內(nèi)張貼《擬征地告知書》，公告期不得少于10日，并按要求主動公開信息。同時，區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)將擬征地范圍、擬征收的集體農(nóng)用地面積、所屬村組等相關(guān)擬征地信息及時告知區(qū)人力資源社會保障部門。

　　《擬征地告知書》發(fā)布后，若擬征地范圍涉及集體土地房屋補償?shù)模瑓^(qū)征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)按信息公開要求發(fā)布《估價機構(gòu)報名通知》，報名起止時間不少于5個工作日。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織估價機構(gòu)的選定工作，并在估價機構(gòu)確定后，將結(jié)果在擬征地范圍內(nèi)予以公告。

　　《擬征地告知書》發(fā)布后，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門，根據(jù)《關(guān)于開展征地社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作的指導(dǎo)意見》（滬規(guī)劃資源施〔2020〕130號）的要求，開展擬征收土地的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

　　5.開展土地現(xiàn)狀調(diào)查及登記確認(rèn)

　　（1）土地現(xiàn)狀調(diào)查

　　《擬征地告知書》發(fā)布后，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)，會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處以及村（居）民委員會，根據(jù)前期房屋土地權(quán)屬調(diào)查情況，進(jìn)一步開展擬征收土地的現(xiàn)狀調(diào)查工作，包括對擬征收土地的權(quán)屬、地類、面積等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查；對地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查；對房屋及宅基地的權(quán)屬、面積、房屋用途等情況進(jìn)行調(diào)查等。

　　（2）補償?shù)怯洿_認(rèn)

　　擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在擬征地公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明辦理補償?shù)怯洝?/span>

　　調(diào)查登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人進(jìn)行共同確認(rèn)，并將調(diào)查登記結(jié)果在擬征地范圍內(nèi)公布。

　　6.制定補償方案

　　區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查登記結(jié)果，并按照區(qū)規(guī)劃資源部門、區(qū)人力資源社會保障部門的要求，擬定征地補償安置方案、征地房屋補償方案以及被征地人員就業(yè)和保障方案。

　　7.發(fā)布補償方案公告

　　區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)部門可在擬征收土地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道）和村、村民小組范圍內(nèi)同時張貼《征地補償安置方案公告》、《征地房屋補償方案公告》和《被征地人員就業(yè)和保障方案公告》，公告期不得少于30日，并按要求主動公開信息。

　　在方案公告期間，區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)就征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業(yè)和保障方案聽取被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

　　8.組織聽證

　　多數(shù)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業(yè)和保障方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，區(qū)人民政府組織相關(guān)部門召開聽證會。其中，“多數(shù)”即被征地范圍內(nèi)半數(shù)以上的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。是否為“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”以及“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”總數(shù)由被征地村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)定和提供。

　　根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會的情況，確需修改征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業(yè)和保障方案的，區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)修改方案并再次公告。

　　9.報批補償方案

　　區(qū)規(guī)劃資源部門、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)部門將征地補償安置方案、征地房屋補償方案和被征地人員就業(yè)和保障方案同步上報區(qū)人民政府。若擬征地范圍發(fā)生變化的，新變化的范圍內(nèi)需補充開展相關(guān)征地前期工作。

　　區(qū)人民政府根據(jù)工程可行性研究報告批復(fù)及征地社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等情況批準(zhǔn)征地補償安置方案、征地房屋補償方案以及被征地人員就業(yè)和保障方案，并保證相關(guān)費用足額到位。

　　征地補償安置方案、征地房屋補償方案經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后，區(qū)規(guī)劃資源部門應(yīng)在5個工作日內(nèi)，在擬征地范圍內(nèi)公布《征地補償安置方案批準(zhǔn)告知書》、《征地房屋補償方案批準(zhǔn)告知書》。

　　10.簽訂附生效條件的補償費用支付協(xié)議和補償協(xié)議

　　用地單位與區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)簽訂附生效條件的征地補償費用支付協(xié)議、附生效條件的征地房屋補償費用支付協(xié)議；用地單位與鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處簽訂附生效條件的被征地人員落實社會保障費用支付協(xié)議。區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)（或經(jīng)其委托的實施單位）與被補償人簽訂附生效條件的征地補償安置協(xié)議和附生效條件的征地房屋補償協(xié)議。

　　個別確實難以達(dá)成征地補償安置協(xié)議或征地房屋補償協(xié)議的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明情況。其中，“個別”即被征收土地所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人或者房屋所有權(quán)人未簽訂協(xié)議數(shù)少于等于總協(xié)議數(shù)的20%或者不滿10戶。前期已經(jīng)協(xié)議置換的，在區(qū)人民政府如實說明后，可以納入基數(shù)計算。區(qū)人民政府應(yīng)做好協(xié)議置換信息公開工作，并妥善處理好信訪矛盾。因國家重點建設(shè)項目中控制工期的或者因工期緊、受季節(jié)影響急需動工建設(shè)的項目需要報批的，區(qū)人民政府在承諾保障被補償人利益的前提下可以報批，但未簽訂協(xié)議數(shù)應(yīng)少于總協(xié)議數(shù)的三分之一。

　　二、農(nóng)轉(zhuǎn)用征收報批和核發(fā)供地批文階段

　　11.報批農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收和核發(fā)供地批文

　　相關(guān)前期工作完成后，區(qū)人民政府方可向市人民政府申請農(nóng)轉(zhuǎn)用征收土地，并按規(guī)定上報請示等相關(guān)材料。建設(shè)項目屬于國務(wù)院委托市人民政府試點審批的，建設(shè)單位（繳款單位）應(yīng)在項目報批前將被征地人員落實社會保障資金預(yù)繳至上海市人力資源和社會保障局被征地人員社會保障資金專戶（征地專戶），作為項目征地批復(fù)后正式辦理被征地人員社會保障的保證資金。

　　在建設(shè)項目落實用地計劃指標(biāo)并完成相關(guān)規(guī)費繳納后，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（國發(fā)〔2020〕4號）等有關(guān)規(guī)定，由市人民政府（或受國務(wù)院委托）批準(zhǔn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。

　　根據(jù)建設(shè)項目范圍內(nèi)涉及的農(nóng)轉(zhuǎn)用征收批文、國有土地收地批復(fù)和房屋征收決定，市（區(qū)）人民政府向市（區(qū)）規(guī)劃資源部門直接核發(fā)供地批文。

　　國家和本市能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目中，控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節(jié)影響急需動工建設(shè)的其他工程，可按國家和本市相關(guān)規(guī)定，由區(qū)規(guī)劃資源部門向市規(guī)劃資源部門申請先行用地。

　　三、農(nóng)轉(zhuǎn)用征收批后階段

　　12.發(fā)布征收土地公告

　　農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在征收土地所在的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)、街道）和村、村民小組范圍內(nèi)張貼《征收土地公告》，公告期不得少于10日，并按要求主動公開信息。征收土地公告發(fā)布之日，即為相關(guān)補償協(xié)議生效日。

　　13.落實補償

　　區(qū)征地事務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按生效的支付協(xié)議向用地單位收取征地補償費用、征地房屋補償費用，并按生效的補償協(xié)議將征地補償費用、征地房屋補償費用支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、宅基地使用權(quán)人或者房屋所有權(quán)人。

　　鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處根據(jù)征地批文中的征地范圍和面積、相關(guān)公安派出所提供的征地前被征地單位中年滿16周歲農(nóng)業(yè)人數(shù)，相關(guān)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）規(guī)劃土地部門提供的征地前被征地單位集體農(nóng)用地面積，按照已公告的被征地人數(shù)計算辦法確定被征地人員總數(shù)。用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會保障費用支付協(xié)議將社會保障費用支付給鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)單位。

　　無法達(dá)成征地房屋補償協(xié)議，需要區(qū)規(guī)劃資源部門作出責(zé)令交出土地決定的，按照《上海市征地房屋補償爭議協(xié)調(diào)和處理試行辦法》（滬規(guī)土資規(guī)〔2017〕1號）執(zhí)行。

　　14.補償結(jié)案

　　征地補償安置方案、征地房屋補償方案實施完成后，區(qū)規(guī)劃資源部門出具《征地補償安置方案結(jié)案表》、《征地房屋補償方案結(jié)案表》。被征地人員就業(yè)和保障方案實施完成后，市社保中心出具《被征地人員就業(yè)和社會保障備案證明》。其中，征地補償安置協(xié)議履行完畢可視為征地補償安置方案實施完成。滿足下列情形之一的，可視為征地房屋補償方案實施完成：

　　（1）已全部簽訂征地房屋補償協(xié)議的；

　　（2）未全部簽訂征地房屋補償協(xié)議，但對未簽訂協(xié)議的被補償人已作出責(zé)令交地決定，且被補償人在規(guī)定期限內(nèi)未提出行政復(fù)議或訴訟，或者被補償人提出行政復(fù)議或訴訟，復(fù)議機關(guān)已作出復(fù)議決定或司法機關(guān)作出生效裁判的。

　　四、規(guī)劃許可階段

　　15.合并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　建設(shè)項目設(shè)計方案經(jīng)批復(fù)、涉及的集體土地征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業(yè)和保障方案實施完成、國有建設(shè)用地簽訂收回補償協(xié)議及其房屋征收補償完成后，市、區(qū)規(guī)劃資源部門可同步核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　對于有特殊工期要求的重大項目，經(jīng)市重大辦認(rèn)可，個別征地房屋補償協(xié)議或國有土地房屋征收補償協(xié)議或國有土地收回補償協(xié)議難以達(dá)成的，在滿足征地補償安置結(jié)案、用地單位已將被征地人員就業(yè)和社會保障費用支付給鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處、收回國有土地已批復(fù)并公告和通知（劃撥土地公告滿1個月、出讓土地公告滿6個月）、責(zé)令交地決定書（或房屋補償決定）已作出的條件下，由有關(guān)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處出具承諾被征地人員落實就業(yè)和社會保障辦結(jié)時限等相關(guān)情況說明，并經(jīng)區(qū)人民政府同意，且建設(shè)單位同時承諾先期施工不影響被征收權(quán)利人和利害關(guān)系人合法權(quán)益后，市、區(qū)規(guī)劃資源部門可采取告知承諾方式同步核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　對于有特殊工期要求的重大項目，建設(shè)單位可分段（區(qū)）憑《土地權(quán)屬調(diào)查邊界確認(rèn)單》開展房屋土地權(quán)屬調(diào)查。市、區(qū)規(guī)劃資源部門可根據(jù)建設(shè)項目設(shè)計方案的完整性、征收補償實施情況，以及建設(shè)單位支付補償費用的財務(wù)憑證和經(jīng)區(qū)人民政府同意的鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府或街道辦事處出具的關(guān)于征收補償實施情況的說明，分段（區(qū)）核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　五、驗收登記階段

　　16.開工放樣復(fù)驗

　　建設(shè)單位應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有效期內(nèi)、現(xiàn)場開工建設(shè)前，申請開工放樣復(fù)驗。開工時間、建設(shè)內(nèi)容等應(yīng)符合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有用地劃撥決定書》）規(guī)定的要求。分段（區(qū)）開工的，開工范圍應(yīng)與分段（區(qū)）核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》相對應(yīng)。

　　17.竣工規(guī)劃資源驗收

　　建設(shè)項目竣工規(guī)劃資源驗收按照《上海市工程建設(shè)項目竣工規(guī)劃資源驗收管理規(guī)定（試行）》（滬規(guī)劃資源規(guī)〔2020〕1號）及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，通過驗收后核發(fā)《建設(shè)項目竣工規(guī)劃資源驗收合格證》。

　　對于采取告知承諾方式核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目，應(yīng)在相關(guān)承諾履約完成后申請竣工規(guī)劃資源驗收，承諾履約未完成的，不得通過驗收。

　　對于分段（區(qū)）核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（暨《國有建設(shè)用地劃撥決定書》）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目，在分段（區(qū)）集體土地征地補償安置方案、征地房屋補償方案、被征地人員就業(yè)和保障方案實施完成、國有建設(shè)用地簽訂收回補償協(xié)議及其房屋征收補償完成后，可以申請相應(yīng)段（區(qū)）竣工規(guī)劃資源驗收。

　　18.不動產(chǎn)登記

　　按照國家和本市法規(guī)規(guī)定，辦理不動產(chǎn)登記。

　　本工作程序自印發(fā)之日起實施。

　　上海市規(guī)劃和自然資源局辦公室

　　2020年8月25日

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